Amerika'da ev kiralamak 2026: ev sahibi neler ister, depozito ne kadar olur, nasıl geri alınır?

Amerika’da ev kiralarken ev sahibi ya da yönetim şirketi sizi bir başvuru sürecinden geçirir: kimliğinize, gelirinize ve kredi geçmişinize bakar, sonra depozito ve ilk ay kirasını ister. Depozitonun ne kadar olabileceği ve ne zaman geri verileceği eyalet yasalarıyla belirlenir. Bu rehber, Türklerin en çok yaşadığı New York, New Jersey ve California’daki kuralları ve kontrat imzalarken dikkat etmeniz gerekenleri anlatıyor.

Ev sahibi başvuruda neler ister?

Her ev sahibinin listesi farklıdır, ama genellikle şunları istenir:

• Kimlik: Pasaport, ehliyet veya eyalet kimliği.
• Gelir belgesi: Son maaş bordroları, işveren mektubu, vergi beyannamesi veya banka hesap dökümleri. Ev sahipleri genellikle gelirinizin aylık kiranın birkaç katı olmasını ister; oran ev sahibine ve şehre göre değişir.
• Kredi ve geçmiş kontrolü: Kredi raporunuza ve bazen kiracılık geçmişinize bakılır.
• Referans: Önceki ev sahibinizden ya da işvereninizden referans.

Amerika’ya yeni geldiyseniz kredi geçmişiniz yoktur ve bu, başvuruyu zorlaştırabilir. Ev sahibi kefil (co-signer) ya da daha yüksek depozito isteyebilir. Kredi skorunuzu sıfırdan oluşturmak için Amerika’da kredi skoru rehberimize bakın.

Başvuru ücreti ne kadar olabilir?

New York’ta Başsavcılığın kiracı hakları rehberine göre ev sahibi, kontrat imzalanmadan önce kredi ve geçmiş kontrolü için en fazla 20 dolar alabilir. Bu ücreti alabilmesi için size raporun ve faturanın bir kopyasını vermesi gerekir. New York’ta bir daireyi size vermek için yasal kira ve depozito dışında ek para (“key money”) istemek de yasaktır. Diğer eyaletlerde kurallar farklıdır; ödemeden önce ücretin ne için alındığını yazılı olarak isteyin.

Başvurum reddedilirse haklarım neler?

CFPB’ye göre ev sahibi başvurunuzu bir kiracı tarama raporu yüzünden reddederse, size bir bildirim (adverse action notice) vermek zorundadır. Bu bildirimde raporu hazırlayan şirketin adı, adresi ve telefonu bulunmalıdır.

• Raporun ücretsiz bir kopyasını 60 gün içinde isteyebilirsiniz.
• Hatalı bilgilere rapor şirketi nezdinde itiraz edebilirsiniz. Şirketin inceleme süresi genellikle 30 gündür.
• Sizden kefil istenmesi ya da diğer adaylardan daha yüksek depozito veya kira istenmesi de bu kapsamda sayılır.

Depozito ne kadar olabilir ve ne zaman geri verilir?

New York

Depozito bir aylık kirayı geçemez. Kiracı çıktıktan sonra ev sahibi 14 gün içinde depozitoyu iade etmeli ya da kestiği tutarları gösteren ayrıntılı bir döküm vermelidir. Bu dökümü 14 gün içinde vermezse, hasar olsun olmasın depozitonun tamamını iade etmek zorundadır. Altı veya daha fazla daireli binalarda depozito faizli bir hesapta tutulur ve faiz, yüzde 1 yönetim payı düşüldükten sonra kiracıya aittir. Çıkmadan önce ev sahibinden daireyi kontrol etmesini isteyebilirsiniz; böylece sorunları önceden giderme fırsatınız olur. Geç ödeme cezası da sınırlıdır: 50 dolar veya aylık kiranın yüzde 5’i, hangisi düşükse.

New Jersey

Ev sahibi en fazla bir buçuk aylık kira tutarında depozito alabilir. New Jersey mahkemelerinin açıklamasına göre:

• Depozito, kontrat imzalandığında New Jersey’deki bir bankada faizli bir hesaba yatırılmalıdır.
• Ev sahibi depozitonun hangi bankada tutulduğunu 30 gün içinde size yazılı olarak bildirmelidir.
• Çıktıktan sonra 30 gün içinde depozito iade edilmeli, kesinti yapılacaksa bu süre içinde bildirilmelidir.
• İade edilmezse dava açıp iki katını, mahkeme masraflarını ve makul avukatlık ücretini talep edebilirsiniz. 5.000 doların altındaki talepler Small Claims Court’ta görülür.

California

California Başsavcılığına göre 1 Temmuz 2024’ten itibaren çoğu ev sahibi için depozito bir aylık kira ile sınırlıdır. Ev sahibi, kiracı çıktıktan sonra 21 gün içinde kesintilerin ayrıntılı dökümünü göndermeli ve kalan parayı iade etmelidir. Depozitodan sadece ödenmemiş kira, olağan yıpranma dışındaki hasarlar, daireyi teslim alındığı temizliğe getirme masrafı ve kontratta öngörülmüşse ev sahibinin eşyalarının yenilenmesi için kesinti yapılabilir. Bazı şehirlerin ek kuralları vardır.

New York City’de emlakçı komisyonunu kim öder?

New York City’de 11 Haziran 2025’te yürürlüğe giren FARE Act ile ev sahibini temsil eden emlakçılar, ilanı ev sahibinin izniyle yayınlayanlar dahil, kiracıdan komisyon (broker fee) alamaz. Ev sahibi ya da temsilcisi, kontrat imzalanmadan önce ödemeniz gereken tüm ücretleri gösteren yazılı ve kalem kalem bir liste vermek zorundadır ve bu listeyi imzalarsınız. Kendi isteğinizle kendi emlakçınızı tutarsanız onun ücretini siz ödersiniz. Kurala uyulmadığını düşünüyorsanız Tüketici ve Çalışan Koruma Dairesine (DCWP) internetten ya da 311 üzerinden şikayet edebilirsiniz.

Kiracı sigortası almalı mıyım?

New York Eyaleti Finansal Hizmetler Dairesine (DFS) göre ev sahibi kiracının eşyaları için sigorta yaptırmaz. Kiracı sigortası (renters insurance) genellikle üç şeyi karşılar:

• Çalınan veya kapsamdaki bir olayla zarar gören eşyalarınız.
• Evinizde yaralanan birinin masrafları ve başkalarının eşyalarına verdiğiniz zarar.
• Daire oturulamaz hale gelirse geçici konaklama masrafları.

Standart poliçeler sel ve depremi kapsamaz; bunlar için ek teminat gerekir.

Kontrat imzalarken nelere dikkat etmeliyim?

1. Kontratı baştan sona okuyun. Kira tutarı, süre, yenileme, geç ödeme cezası, evcil hayvan ve tadilat kurallarını kontrol edin.
2. Tüm ödemeleri yazılı isteyin. Depozitonun, ilk ay kirasının ve diğer ücretlerin dökümünü alın, ödemeleri izi kalan bir yöntemle yapın.
3. Taşınırken fotoğraf ve video çekin. Dairenin giriş günündeki halini tarihli olarak kaydedin; çıkışta depozito tartışmasında işinize yarar.
4. Depozitonun nerede tutulduğunu sorun. New Jersey’de ev sahibi depozitonun hangi bankada tutulduğunu 30 gün içinde yazılı olarak bildirmek zorundadır.
5. Çıkarken adres bırakın. Depozitonun ve dökümün size ulaşabilmesi için yeni adresinizi yazılı olarak bildirin.

Sorun yaşarsanız New York’ta Başsavcılığın kiracı hakları rehberine ve şikayet hattına, New Jersey’de mahkemelerin kiracılara yönelik açıklamalarına, California’da Başsavcılığın tüketici sayfalarına başvurabilirsiniz.

Özet

Ev kiralamadan önce kimlik, gelir belgesi ve kredi geçmişinizi hazırlayın; kredi geçmişiniz yoksa kefil veya ek depozito istenebileceğini bilin. New York’ta depozito en fazla bir aylık kiradır ve 14 günde iade edilir; New Jersey’de bir buçuk aylık kiradır ve 30 günde iade edilir; California’da çoğu ev sahibi için bir aylık kiradır ve 21 günde iade edilir. New York City’de ev sahibinin emlakçısına komisyon ödemezsiniz. Taşınırken daireyi belgeleyin, kiracı sigortası yaptırın ve bütün ödemeleri yazılı tutun.